盘点 | 2018IPO房企：6家敲锣 量级悬殊-kaiyun官方网站

2023-12-10 12:22:57

2018年，是港交所这10年里最人丁兴旺的一年——全年共计207家公司在港交所IPO上市，筹措资金总额（不含股东购股）为2778亿港元，全年IPO上市数量和筹资额皆位列全球第一。其中在7月12日这天里，有8个公司上市。锣从1个减少到了4个，敲锣时间从9点提早到了8点半，每家公司还被限定版最多不能在台上照片5分钟。

排队200天，照片5分钟，说道的就是这样的繁华光景。这207家上市企业里，有6家内地房企。这个数字看上去较小，但比起2017年的0家，2016年的4家，却也已是繁华的一年。

港股登陆战：TOP20与迷你房企的殊途同归2018年刚刚进年，正荣地产首度响起了今年房企IPO第一钟，这一年，正好是正荣集团正式成立20周年，正荣集团董事局主席、总裁欧宗荣用这样的方式为正荣陪，也算数别有意义。而客观而言，正荣也显然到了该上市的时候——在2017年的行业TOP20房企里，撇掉主动注销的万达集团，只有两家企业还未上市，一家鲁能，另一家就是一家正荣。

鲁能当时早已有广宇发展这个壳等着，而销售规模早已突破700亿的正荣，则是两袖一清风。2017年9月26日，正荣地产向港交所递交IPO申请人。

在12月28日发布的香港首次公开发表IPO计划里，正荣回应公司白鱼发售10亿股股份，建议招股价每股3.4至4.08港元，最多筹措资金40.8亿港元。而到了上市前的2018年1月15日，正荣地产PO装备结果显示，其上市股份放售价最后制订为3.99港元，取得的全球发售扣除款项净额为38.43亿港元，且在香港和国际发售的可行性可股份股份都取得了超额股份。第二个敲钟的弘阳地产，就是赶巧卯了7月12日这一天的大繁华。

当天上市的8家企业里，5家归属于新的经济范畴，其中互联网企业2家，泛娱乐2家，车联网1家。而弘阳地产，是其中传统行业的代表。虽然弘阳是江苏企业，但弘阳的老板曾焕沙，也是个福建人，他的老家南安水头龙凤东泉村和欧宗荣的故里莆田市东峤镇汀塘村，之遥大约130公里。

但从知名度来上说道，两人距离则极大。如果不是上市，这家早已正式成立了22年的江苏地产公司，为人知悉的时间有可能还要再行往后延一延，因为它的布局，显然有些太专了——招股书里表明，弘阳储备的项目中有39个坐落于南京、14个坐落于苏州，8个坐落于常州、徐州、合肥和重庆等城市。而长三角区域近两年调控的加码，再加其招股书中波折的营收与利润额，令其这家房企在上市前遭到了极大的风险批评。

但弘阳自己并不担忧，甚至还未上市，公司就在2018年3月时喊了2020年要构建千亿规模的口号，并从旭辉、泰禾、新城等挖来九大高管，在地产圈引发了一轮空前的“挖人大战”。要告诉，这家企业2017年的销售额仅有为178.1亿元人民币。投资者似乎也担忧不吃下这块大饼不会消化不良，弘阳地产原订的全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%，香港公开发表发售10%，每股发售价格2.18港元至3.18港元，总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。

但最后，香港市场只股份了计划的18%，股份重新分配至国际发售，最后每股以2.28港元定价，合计集资净额大约17.124亿港元，高于原订的筹资预期。但从上市首日的展现出来看，弘阳地产毕竟年内唯一一个收盘价＞开盘价＞发行价的。美的置业和大发地产，是同时在10月11日上市的。

美的置业发家于佛山，和碧桂园是老乡，其名气不必多说道，却是东面有美的集团，在上市前其经营范围就早已遍及于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。而大发地产，则又是一家“扎根长三角”的区域型房企，截至2018年6月30日，其享有由29个项目构成的多元化人组，还包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。其中5个项目坐落于上海，而24个项目坐落于江苏省、安徽省及浙江省。再行想到销售额，美的置业2017年的销售额是507亿元，而大发地产，是43.2亿元，这二者的差距，比上面一对福建老乡要小得多。

大发地产的鸿鹄之志，也是大大突破了弹房君这等燕雀地球人的想象力的——2018年2月，原世茂房地产继续执行董事廖鲁江重新加入大发，兼任继续执行董事兼任首席执行官。入职一个月后，廖鲁江于公开场合明确提出了大发地产冲击千亿的计划，以及5年超过3000亿元的目标。虽然名气、规模差距占优势，但在股份方面，两家公司却遇上了某种程度的香港公开发表发售部分股份严重不足的情况。美的最后分配至香港公开发表发售的发售股份数目为456.6万股，相等于根据香港公开发表发售可行性可可供股份的发售股份总数大约25.37%，而大发为645万股发售股份，占到香港公开发表发售项下可行性可可供股份发售股份总数大约32.25%。

最后，散户首日，从预期的落地性来说，大发更胜一筹——美的置业早前原订认购价格介于每股17港元~21.5港元，集资额最少44.51亿港元，但最后瞄准的发行价为招股价区间上限，即17港元/股，构建募资净额29.17亿港元，且首日破发散户，绿字收盘。而大发地产的每股股份放售价原订介于3.28港元至4.98港元，最低筹资8.45亿港元。最后大发地产发行价订为4.2港元，集资净额大约7.4亿港元，上市首日平开平缴。

2018年最后2个月里上市的另外2家房企，就知道是小可爱本企了，甚至可以称作迷你。它们就是1992年正式成立于河南许昌的恒达集团，和2003年正式成立于广东惠州的万城有限公司从官网来看，恒达的项目，只布局在河南省内的郑州、许昌、长葛、禹州、鄢陵，万城有限公司的项目，则砖得甚广一点，惠州、天津、河南驻马店。前者2017年营收15.5亿元，后者9.73亿元。

比起那些6000亿销售额，3000营收额的行业大鳄来说，这两家企业，就有如沧海一粟。一些新股研报具体写出到：超小型内房股，吸引力并不大。与之十分相似的，他们要的募资额也不低。

根据各自的招股书，恒达集团的每股招股价为1.02-1.4港元，集资最少4.2亿元，最后放售价为每股1.24港元，扣除款项净额3.13亿港元；万城有限公司的招股价区间为1.07-1.33港元，最多筹措港币2.49亿元，最后每股发售股份的发售价订为1.2港元，构建集资净额1.91亿港元。但上市当天，万城有限公司的展现出却惊人预期，首挂开1.27港元/股，收盘报1.26港元/股。而恒达集团以0.99港元/股破发，收盘时每股报1.13元。值得一提的是，这早已是恒达集团第4次冲击IPO了——其在2005年的时候，就曾无意借壳焦作鑫安构建国内A股上市，而后又有过两次冲击港股未果的遭遇。

最后在13年后，再一圆梦。换回眼2018年的A股市场，之后维持着自2010年4月以来，就没房企通过IPO方式登岸内地资本市场的纪录。8月，万达商业的第一份对赌宣告告终，9月，早已怀揣返A梦14年的首创置业退回建议A股发售申请人，从A股登陆战变为了A股退出战。

而还在坚决排队的房企只剩万达、富力和金辉。债务倒逼与区域型房企经商虽然香港的投资者2018年广泛不爱人卖内房股的账，但从占优势的规模中可以看出房企对上市的极为渴求。

这背后的原因，大类有二。一是区域型房企的存活危机激化。

把鸡蛋放到同一个篮子里的布局战略，往前看面对着市场被调控、市场需求被膨胀的风险，而往后看，大型房企的布局早已遍及一到五线城市，白热化蚕食本地房企的本地份额。激进的结果，大概率是可抢走的蛋糕更加小，进而自我膨胀至规模，而保守，回头过来，才有活路。

而要扩展，就必须有资金。从上述几家新兵的净集资额分配比例来看，各家都把在金额的大比重部分放到了现有物业研发建设上，或者是未来项目的提供与发展。

比如弘阳地产在上市后，就较慢展开了两次并购。一次为8.68亿元并购汴京24.3万平住宅物业研发项目，另一次为16.37亿元从厦门英泰富并购其持有人的名流置业武汉有限公司55.25%股权。

此外，自7月12日登岸香港资本市场之后，弘阳地产也狂奔展开土地提供，两个月里就已在湖州、佛山、扬州、南通等地夺下5宗地块，总交易金额大约31.76亿元。　　而第二个关键，就在于债务压力。

2018年上市的6家房企，钱袋都较为严重不足。正荣地产在2017年年底的时候，清净负债率为336.52%，清净资产负债率高达770.6%。此外，根据当时的IPO申请人表明，2014年时，正荣流动负债为252.15亿元，到2017年中，流动负债早已超过了601.39亿元，总负债为848.93亿元。

截至到2017年7月底，正荣还有138亿元负债必须在一年内偿还债务，163亿元在第二年偿还债务，52亿元在三到五年偿还债务。短期债务的比例力得正荣扭转局势艰难。

另一个规模非常的美的置业，截至2018年6月30日，美的置业借款余额为364.83亿元，较2017年末的借款余额321.45亿元减少43.38亿元，多达公司2017年末的净资产148.59亿元的29.19%。2015年公司清净负债率为741.50%、2016年净负债率为928.01%，2017年时净负债率回升到180.07%。

但到了2018年3月时候，又回落至181.4%。录：此处清净负债率的计算出来方式为，清净负债率=（有息负债-货币资金）/归属于母公司股东权益哪怕另外几个小型，甚至微型房企，负债水平也都远高于行业平均值负债率水平。招股书表明，大发地产2015-2017年净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，虽然2016年的净资产负债率同比有所上升，但这一数据到了2017年激增了120.8%。

上市前夕，截至2018年4月30日，大发地产清净资产负债率为235.6%。而恒达集团，2015年，其净资产负债率约677%，2016年约至762.7%，超强行业整体负债水平近10倍。到了上市前的4月30日，虽然数字降到340.4%，但仍正处于较高水平。

在上市顺利获得集资之后，偿还债务也出了这几家公司的首要任务。除了美的置业和恒达集团没透露将把资金用作偿还债务贷款，其余企业大部分都将30%的集资额用作还贷，而万城有限公司的还贷额占到比堪称高达52.3%。另外，多达，2018年新的上市的这6家房企，上市后共计12次发债再融资。

但12次再融资集中于在正荣地产、弘阳地产2家上，其余4家上市后暂不再融资动作。

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